昨天（3月21日），苏宁易购(SZ.002024)发布公告，3月19日，该公司下属全资子公司江苏苏宁易达物流投资有限公司、控股子公司南京宁昌企业管理有限公司与普洛斯投资（上海）有限公司的关联方珠海普实商务咨询有限公司、CLH 88 (HK) Limited签署了《珠海普易物流产业投资合伙企业（有限合伙）合伙协议》。

根据协议，四方共同出资人民币38亿元认缴“珠海普易物流产业投资合伙企业（有限合伙）”份额。其中，普通合伙人珠海普实、南京宁昌分别认缴出资1万元，有限合伙人苏宁易达物流认缴出资75999万元，有限合伙人CLH 88(HK) Limited认缴出资303999万元。

公告显示，珠海普易物流的投资方向包括公司直接或间接在中国大陆地区持有的仓储物流基础设施项目及普通合伙人共同确认的其他仓储物流基础设施项目。

投资最多的CLH 88，是GLP HK Holdings Limited全资子公司，GLP HK就是普洛斯，是全球物流地产龙头。2017年7月，普洛斯宣布通过协议安排的方式进行私有化，交易总价约为约790亿元人民币。1月22日，普洛斯从新加坡交易所主板退市，万科地产（香港）出资额约为24.54亿美元，持有约21.4%权益，是最大单一股东。其股东除了万科，还包括高瓴资本、厚朴基金、中银集团等，这些公司都很善于资本运作。

普洛斯大股东为万科，万科大股东为深圳地铁，为深圳国资下属公司。最近，苏宁也和深圳国资有了关系。今年2月28日，深圳国际（00152.HK）公告，深圳国资委旗下的深国际、鲲鹏资本拟按6.92元/股，分别收购苏宁易购7.45亿股、13.97亿股股份，交易总价达148.17亿元，持股比例为23%。

在合作原因方面，苏宁易购公告显示，为有效提升市场竞争力，该公司持续完善物流基础设施网络及服务网络的建设，并通过轻资产运营模式，加速资金循环，加快物流仓储资源的获取，推动公司物流仓储规模的快速扩张。而与全球领先的另类资产投资管理机构普洛斯在物流地产投资、物流业务运营等业务领域开展战略合作，可以实现强强联合，合作共赢。“优质高效的物流基础设施是公司互联网零售发展的核心竞争力，公司始终注重物流能力的建设，经过多年积累，公司已经拥有仓储建设及运营、干线运输、物流配送等全产业价值链物流服务能力。伴随公司零售业务规模的持续增长，覆盖用户对物流服务时效要求日益增强，同时公司物流对外开放进程亦不断深化，公司仍需持续拓展物流基础设施的布局。” 

苏宁易购此举将旗下仓储物流项目置入合资公司，以盘活资产，轻资产运作。苏宁易购公告显示，珠海普易物流投资方向包括公司直接或间接在中国大陆地区持有的仓储物流基础设施项目，及普通合伙人共同确认的其他仓储物流基础设施项目，与普洛斯开展战略合作，有利于提高公司仓储物流投资、运营、招商能力，通过整合双方优势资源，促进公司存量资产盘活，有利于提高公司行业竞争力及盈利能力。合伙企业的投资退出方式包括但不限于通过发行不动产投资信托基金 (REITs)、境内外首次公开募股(IPO)、转让项目公司股权或标的资产等方式实现退出。可见，珠海普易物流如果收购苏宁易购旗下仓储物流资产，意味着苏宁易购将可以回收现金，当然该合伙公司还可以收购其他物流项目。

苏宁易购正在经历痛苦时刻，在战略上全面收缩。业内人士分析认为，苏宁主要是为自身仓储资源寻找利润增长点，在快递竞争激烈的当下，开放物流仓储资源已经成为企业共同的动作。今天（3月22日），苏宁易购股价报收7.16元，涨0.85%。

普洛斯相关负责人表示，双方合资设立投资管理平台，将在物流地产投资、物流业务运营等业务领域开展战略合作，实现强强联合，合作共赢。

从引入深国际作为战略股东，到与龙头企业普洛斯合作，苏宁始终围绕着物流仓储地产招亲纳友。快递专业人士徐勇分析认为，苏宁向固定资产投资，未来主要着重在仓储，因此也是苏宁物流领域一个较大的转型，向第三方提供自身的仓储租赁服务，苏宁和普洛斯在客户资源、仓库管理等层面能形成契合。

值得一提的是，顺丰和京东近期在物流地产上也有所动作。2月10日，顺丰旗下顺丰房地产投资信托基金（以下简称“顺丰房托”）已向港交所递交上市申请。其给出的理由是有助于盘活公司的物流资产，增强现金流，进一步支持战略资产投入。数据显示，截至2020年底，顺丰房托共拥有香港、佛山及芜湖三处物业底层资产，可出租的总面积约为30.80万平米，平均出租率约为94.9%。

而京东集团子公司京东产发也在2020年财报中浮出水面。这只涉足基础设施资产管理与综合服务独角兽不仅获得了7亿美元的融资。还推出了首支物流地产开发基金，资产管理规模达30亿元人民币，截至目前，该公司核心基金和开发基金的资产管理规模合计超过190亿元。从运营模式来看，京东产发与普洛斯的手法十分类似，均是通过私募基金收购房地产，再将回收的资金开发新项目来实现轻资产运营，实现规模快速扩张。

徐勇认为，企业在物流地产的布局，主要是想凭借资源集聚效应来带动业务增长。他表示，实际上物流地产的利润率不是很高，在3%左右，如果纳入仓储、包装等服务，能达到5%-6%。而快递的利润率原本是要高于物流地产，但如今该领域竞争异常激烈，快递业务呈现微利化趋势，和仓储的利润率逐步趋同。因此将快递资源和仓储资源打包，成为电商客户的第三方，提供供应链解决方案，成为了当前企业共同的动作。